Les facteurs influant sur votre qualification pour un prêt hypothécaire

Facteurs qui influencent votre qualification pour un prêt hypothécaire au Québec

Obtenir un prêt hypothécaire est une étape cruciale dans le processus d'achat d'une propriété.
Au Québec, comme ailleurs au Canada, plusieurs critères influencent votre capacité à être approuvé. Mais les règles des prêteurs (banques, caisses et prêteurs alternatifs) ainsi que les tendances du marché local rendent certaines stratégies particulièrement importantes.
Dans cet article, nous explorons les principaux éléments qui peuvent impacter votre qualification et comment améliorer vos chances d'obtenir l'approbation dans le contexte actuel.

1. Votre dossier et score de crédit

Le score de crédit (ou cote de crédit) est un des principaux indicateurs utilisés par les prêteurs québécois pour évaluer votre solvabilité.
Les prêteurs institutionnels (banques, caisses populaires) exigent généralement une cote d’au moins 680 pour obtenir les meilleurs taux.

Réduisez votre utilisation de crédit : restez sous 30 % de vos limites autorisées

L’utilisation de crédit — aussi appelée ratio d’utilisation ou credit utilization ratio — est un des facteurs les plus importants dans le calcul de votre cote de crédit au Québec, selon Equifax et TransUnion.

Qu’est-ce que ça veut dire ?
Il s’agit du pourcentage de votre limite de crédit que vous utilisez. Par exemple, si votre carte a une limite de 5 000 $ et que votre solde est de 1 500 $, votre taux d’utilisation est de 30 %.

Pourquoi 30 % est la limite recommandée ?

• Les prêteurs considèrent qu’un ratio supérieur à 30 % indique une dépendance plus élevée au crédit, ce qui peut représenter un risque.

• Même si vous payez votre solde au complet chaque mois, un solde élevé au moment où le prêteur ou le bureau de crédit le rapporte peut temporairement faire baisser votre cote.

• Les meilleurs scores de crédit sont souvent obtenus lorsque l’utilisation est entre 10 % et 20 % de la limite disponible.

Comment maintenir un ratio bas :

1. Répartissez vos dépenses sur plusieurs cartes plutôt que de charger une seule au maximum.

2. Augmentez vos limites (si possible) pour réduire le pourcentage utilisé, mais évitez de dépenser plus.

3. Effectuez plusieurs paiements dans le mois, surtout avant la date où l’émetteur de la carte rapporte votre solde à Equifax/TransUnion.

💡 Astuce pour les futurs acheteurs :
Si vous prévoyez faire une demande hypothécaire, commencez à optimiser votre utilisation 3 à 6 mois à l’avance. Une cote de crédit plus élevée peut vous donner accès à de meilleurs taux et conditions de prêt.

2. Votre revenu et stabilité d’emploi

Les prêteurs veulent s’assurer que vous avez un revenu stable et prévisible pour rembourser l’hypothèque.
Au Québec, un historique d’emploi de 2 ans dans le même domaine est souvent un atout, surtout pour les prêteurs traditionnels.

Points à retenir :

• Stabilité professionnelle : un changement récent d’emploi n’est pas forcément un obstacle, mais un historique stable inspire confiance.

• Preuves de revenu : préparez vos talons de paie, T4, T4A et avis de cotisation de Revenu Québec / Agence du revenu du Canada.

• Travailleurs autonomes : attendez-vous à devoir fournir 2 années complètes de déclarations fiscales et parfois opter pour un prêteur plus flexible.

3. Votre ratio d’endettement (DET)

Au Québec, comme ailleurs au Canada, les prêteurs calculent deux ratios clés :

• Ratio d’amortissement brut de la dette (ABD / GDS) : doit généralement être ≤ 39 % pour les prêteurs traditionnels.

• Ratio d’endettement total (DET / TDS) : doit généralement être ≤ 44 %.

Pour améliorer vos chances :

• Réduisez vos dettes existantes (cartes de crédit, marges, prêts auto).

• Augmentez vos revenus (heures supplémentaires, revenus locatifs, second emploi).

4. Votre mise de fonds (apport personnel)

La mise de fonds minimale au Québec dépend du type de propriété et de son usage :

• 5 % pour une résidence principale de moins de 500 000 $.

• 10 % pour la portion du prix au-delà de 500 000 $.

• 20 % pour éviter l’assurance SCHL (ou Sagen/Canada Guaranty).

Avantages d’un apport plus élevé :

• Accès à de meilleurs taux.

• Réduction du coût total de l’emprunt (moins d’intérêt et moins d’assurance prêt hypothécaire).

5. Les tendances actuelles du marché québécois

En 2025, le marché immobilier du Québec reste dynamique, avec des conditions qui varient d’une région à l’autre :

• Taux d’intérêt : toujours plus élevés qu’avant 2022, mais en légère stabilisation début 2025.

• Concurrence accrue dans certaines régions : Montréal, Laval, Rive-Sud et Rive-Nord connaissent encore des offres multiples.

• Pénurie de propriétés abordables : pour les jeunes acheteurs, condos et plex demeurent souvent plus accessibles qu’une maison unifamiliale.

Conclusion : préparez-vous avec un expert

Obtenir un prêt hypothécaire au Québec peut sembler complexe, mais en comprenant les facteurs clés — cote de crédit, stabilité d’emploi, ratios d’endettement, mise de fonds et tendances du marché — vous pouvez mieux vous préparer.
Prenez le temps d’évaluer votre situation, mettez en place un plan pour optimiser votre profil financier et restez informé de l’évolution des taux et des conditions du marché.

💡 Un courtier hypothécaire québécois pourra comparer les offres de plusieurs prêteurs (banques, caisses, prêteurs alternatifs) et trouver la solution la mieux adaptée à votre réalité.

Prêt à franchir le pas ? Contactez dès aujourd'hui un courtier hypothécaire pour discuter de votre projet et maximiser vos chances d’approbation.

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